Олег Приходько: Влияние военного положения в Украине на рынок недвижимости

03.12.2018 125 0

 

Впервые со дня основания независимого государства Украина в стране было введено военное положение.

Сила влияние данной ситуации будет завесить от двух главных параметров. Первое – это срок продолжения военного положения и втрое – это те действия которые будут предпринимать ГлавВоенКом страны и его военный кабинет с военными администрациями, если таковы будут созданы.

Во время принятия закона о военном положении широкой общественности не были приведены аргументы, которые побудили СНБО и Президента страны пойти на этот шаг. Да, повод на море был, но о существенных причинах мы не знаем.

Первые, надеемся, они же и последние 30 дней военного положения не приведут к сухопутному вторжению войск соседнего государства – о возможности чего говорил Президент Украины в стенах Верховной Рады. Как мы знаем – рынок недвижимости Украины хоть и есть во многом локомотивом и показателем движения экономики страны в целом, но он же не особо быстро рефлекторный на неявные и не резкие изменения ситуации. А их этого вытекает предположение, что особых потрясений рынок не ощутит.

Однако, есть внешние факторы, которые уже начинают влиять на рынок.

При условно пассивном протекании военного положения существует два основных влияющих фактора на рынок, и оба они в той или иной мере больше связаны со спросом, нежели с предложением на рынке.

Первый – эмоционально-панические настроения в обществе, особенно той части, которая чтит традиции накопления своих сбережений в наличности. При любой угрозе потери накоплений полностью или частично, к примеру, из-за прогнозов инфляции, существует большая вероятность, что данные настроения могут создать кратковременный всплеск покупок недвижимости и даже по «невыгодным» ценам.

Второй – привычное движение во всех непонятных ситуациях, при которых люди бегут покупать валюту, тем самым опуская курс национальной валюты. А так как все продавцы недвижимости формируют свои цены с привязкой к доллару или евро, образуется дисбаланс цен в разрезе валютных перерасчётов цен. Крупные продавцы недвижимости попытаются поднять цены в гривне, которая не будет успевать за индексом роста валюты. Оценщики опять запутаются относительно того рынок пошёл в рост или стал падать. Это будет зависеть от того насколько точно они интерполируют динамику цена в разных валютах. Наиболее подверженными данным потрясениям будут те застройщики, у которых наибольшая доля импортных материалов используемых в строительстве. Вторичный рынок недвижимости скорее всего станет медленно снижать цены.

Если же военное положение продлится от 3-х до 6-ти месяцев без какой-либо активной фазы и руководство страной не будет предпринимать действий по ограничению и лишению свобод и возможностей жителей страны, то рынок недвижимости стабилизируется в некой точке своего падения. И скорее всего осуществит откат на 1/3 от своего первоначального движения, отсчитывая от начала военного времени.

Наибольшее потрясение может ждать рынок недвижимости при условии, когда государство будет предпринимать действия ограничительных мер ведения бизнеса, при котором упадут доходы населения и будут существовать значительные сложности для застройщиков и импортёров строительных материалов, машин и механизмов.

О некоторых из факторов, которые могут повлиять на рынок дополнительно.

Рост обслуживания недвижимости. Вполне вероятен сценарий, при котором будет пересмотрен бюджет в сторону увеличения его доходной части. А это значит, что могут появиться новые налоги или возрасти уже существующие одновременно с ростом тарифов ЖКХ, стоимости топлива и др. а если эти факторы рассмотреть на фоне инфляции и/или роста цен в привязке к валюте, то фонд субсидий может не выдержать и мы столкнёмся с тотальным неплатёжеспособным не только населением, но и государством. Долговая недвижимость не есть востребованный товар на рынке.

Перепрофилирование производств на нужды армии. На строительном рынке возможен дефицит стройматериалов, что напрямую окажет своё воздействие на сроки строительства крупных объектов. Возможно частично замена одних материалов на другие, что точно не пойдёт в сторону увеличения качества.

Отток внутреннего инвестиционного капитала. В случае ухудшения в экономической ситуации и понижения уровня доходов потенциальных покупателей недвижимости финансовые группы перестанут инвестировать собственные средства в рынок недвижимости. Из-за чего объёмы строительства значительно снизятся, что в свою очередь приведёт к росту цен на недвижимость, особенно на первичном рынке.

В случае реальных военных действий, можно ожидать эмиграционную волну не только в сторону западных областей страны, но и в сторону европейского союза. Чем больше населения озаботится переселением, тем значительнее они повлияют на снижение цен на вторичном рынке недвижимости. Ведь продавать своё жильё надо будет быстро, а значит дёшево.

Военное положение в стране при активных действиях может спровоцировать недобросовестных застройщиков к невыполнению своих обязательств перед частными инвесторами. А значит очередной всплеск волны недостроев и замороженных объектов реален.

Коммерческий рынок недвижимости столкнётся с остановкой своего развития. О новых международных торговых сетях надо будет забыть на некоторое время. В лучшем случае, существующий ритейл не потеряет значимых и формирующих рынок крупных компаний. Крупные ТРЦ рискуют заморозить своё строительство в очередной раз.

Во многом на рынок недвижимости будет влиять банковская система страны. Кроме курса валюты могут повлиять и ограничения, связанные с валютными операциями на межбанке и обязательствами импортёров и экспортёров по продаже полученной валюты по международным контрактам.

Дорожно-транспортные и инфраструктурные проекты могут быть полностью остановлены по причине отсутствия их финансирования. Ремонт путепроводов, мосты и метро на Троещину будут отложены в долгий ящик.

При длительном военном положении особенно с введением действий, направленных на ограничение в бизнесе и свобод граждан рынок ожидает перераспределение. Возможен уход тех лиц, которые формировали его облик более десятка лет и приход на их место новых лиц.

При любых обстоятельствах рынок недвижимости Украины обязательно переживёт военное положение, даже в его самых кризисных моментах. Крупные катаклизмы в краткосрочной перспективе маловероятны.

Самое главное чтобы все действия государства были направлены на сохранение суверенитета Украины.

Автор: Олег Приходько

Читайте также: